東京23区のワンルーム価格は8年で150％上昇。 賃料上昇も利回りは悪化

株式会社TOCHU
～2,000件以上の成約データから東京23区のワンルーム投資トレンドを調査～

ワンルームマンションや区分マンションをはじめ、都心部の投資物件を取り扱う株式会社TOCHU（本社：東京都文京区、代表：伊藤幸弘、以下：TOCHU）は、2017年～2024年に同社が実際に東京都23区内で売買に携わった、2,304件の40平方メートル 以下のワンルームマンションを対象に、成約価格や平方メートル 単価、平均賃料、利回りなどのデータを集計し、データの推移やトレンドについて調査し、その結果を発表します。
【本調査の意義】
様々な機関や企業が公開している不動産価格に関する発表は、インターネット上やポータルサイトなどに掲載された募集価格や掲載価格と呼ばれるものがデータの基になっているものも多く、実際に取引が成立し成約した価格とは乖離している可能性があります。

本調査では、実際に売買取引された「成約価格」を集計し、そのデータを発表しています。売買取引が行われた価格であるため、より実勢に即したデータとなっています。

本プレスリリースでは、23区全体の平均に加えて、城東・城西・城南・城北・都心六区といった各エリアのデータを紹介します。区ごとのデータなど、さらに詳しい調査結果に関しては、「東京都23区ワンルームマンション成約価格・賃料・利回りに関するトレンド調査【2017～2024】」をご確認ください。
東京都23区の中古ワンルームマンショントレンド
東京都23区の中古ワンルームマンションのトレンドサマリー
● 平均成約価格は2017年の1,466万円から2024年の2,254万円まで上昇傾向（153.8％成長）
● 平均賃料は2017年の78,316円から2024年の88,361円まで上昇傾向（112.8％成長）
● 成約価格の上昇に対して賃料の上昇が追いついていないため、利回りが低下
→賃料は数年遅れで今後も上昇する可能性有

2024年に取引された、東京都23区内のワンルームマンションの平均成約価格は2,254万円でした。これは、集計を開始した2017年の1,466万円と比べて、8年で788万円（153.8％）上昇していることがわかります。コロナ禍の真っ只中だった2020年には、一時的に価格が落ち込み、翌年も価格の上昇は緩やかになったものの、その後再び大きく上昇していることが分かります。

平方メートル あたりの価格（平方メートル 単価）も、75万円（2017年）が99万円（2024年）と、130％以上上昇しています。



物件価格の上昇に連動して、賃料も上昇しています。
平均賃料は2017年の78,316円から2024年の88,361円まで上昇している一方で、利回りは低下傾向にあり、2017年の6.88%から2024年には4.99%まで下落しています。

成約価格の上昇に対して賃料の上昇が追いついていないことがわかります。



都心六区の中古ワンルームマンショントレンド
該当区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区
都心六区の中古ワンルームマンションのトレンドサマリー
● 都心六区の平均成約価格は2017年の1,716万円から2024年の2,795万円まで上昇（162.9％）
→23区平均（1,466万円→2,254万円）と比べて、常に約250-500万円ほど高い水準で推移
→特に2024年は23区平均と比較して約540万円の価格差があり、差が拡大傾向
● 都心六区の平均賃料は2017年の84,897円から2024年の99,218円まで上昇（116.7％）
→23区平均（78,316円→88,361円）と比べて約1万円以上高い水準を維持
● 利回りは2017年の6.07%から2024年の4.50%まで低下
● 2017-2020年は相対的に安定した価格差を保っていたが、2021年以降は都心六区の優位性が一層強まる
●一方で利回りの低下も進んでおり、投資物件としての収益性は低下傾向







都心六区は東京23区の中でもプレミアム市場としての特性が強まっており、特に直近の価格上昇が顕著です。一方で、賃料上昇が価格上昇に追いついていないため、投資利回りは継続的に低下しており、キャピタルゲイン重視の市場特性が強まっていると考えられます。
城東エリアの中古ワンルームマンショントレンド
該当区：中央区、江東区、台東区、墨田区、葛飾区、江戸川区
城東エリアの中古ワンルームマンションのトレンドサマリー
● 城東エリアの平均成約価格は2017年の1,743万円から2024年の2,202万円まで上昇（126.3％）
→しかし、価格上昇率が相対的に緩やか
● 城東エリアの平均賃料は2017年の85,191円から2024年の90,184円まで上昇（105.9％増）
● 利回りは2017年の6.24%から2024年の4.87%まで低下







城東エリアの中古ワンルームマンション市場は、価格上昇は比較的抑制的で、安定的に推移しています。賃料水準は良好で、投資物件としての基礎的な収益性は維持しているようです。特に2022年以降、都心六区などと比べて相対的な価格優位性は低下しているものの、投資利回りの面では依然として底堅い市場として位置づけられています。
城西エリアの中古ワンルームマンショントレンド
該当区：渋谷区、新宿区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区
城西エリアの中古ワンルームマンションのトレンドサマリー
● 城西エリアの平均成約価格は2017年の1,326万円から2024年の2,085万円まで上昇（157.2％）
→23区平均と比べて140万円～170万円ほど低い水準
● 城西エリアの平均賃料は2017年の73,536円から2024年の86,585円まで上昇（117.7％）
→賃料の上昇幅は23区全体と平均とほぼ同等
● 利回りは2017年の7.07%から2024年の5.10%まで低下
→23区平均と比較して利回りは若干高め







城西エリアは、価格面では23区全体平均を下回るものの、安定的な上昇トレンドです。また、利回りは相対的に高く、投資効率の良い市場としての特性を維持しています。取引件数も多く、流動性の高さが魅力的です。
城南エリアの中古ワンルームマンショントレンド
該当区：港区、品川区、目黒区、大田区
城南エリアの中古ワンルームマンションのトレンドサマリー
● 城南エリアの平均成約価格は2017年の1,457万円から2024年の2,838万円まで上昇（194.8％）
→全エリアで最も上昇幅が大きい
→特に2023年から2024年にかけての価格上昇が顕著（2,229万円→2,838万円）
● 平均賃料は2017年の82,617円から2024年の94,614円まで上昇（114.5％増）
● 利回りは2017年の7.13%から2024年の4.77%まで低下
● 23区平均（6.88%→4.99%）と比べて、以下の特徴が見られる
→当初は23区平均より高い利回りだったが、価格上昇に伴い現在は23区平均を下回る水準まで低下
● 2024年の価格上昇が著しく、都心六区に次ぐ高価格帯エリアとしての特性を強める
賃料水準も良好で、絶対額では高水準を維持







城南エリアは、価格上昇が顕著で、プレミアム市場としての性格を強めています。賃料水準も良好ですが、価格上昇に追いつかず利回りは低下しています。取引件数は増加傾向にあり、市場の厚みも増している点も注目です。

直近の価格上昇率は全エリアの中でも最も高く、市場の選好が強まっていることが示唆されます。ただし、利回りの低下も進んでおり、投資判断においては将来の価格上昇期待が重要な要素となっていると考えられます。
城北エリアの中古ワンルームマンショントレンド
該当区：文京区、豊島区、板橋区、北区、荒川区、足立区
城北エリアの中古ワンルームマンションのトレンドサマリー
● 城北エリアの平均成約価格は2017年の1,409万円から2024年の1,987万円まで上昇（141％増）
● 城北エリアの平均賃料は2017年の75,791円から2024年の83,310円まで上昇（109.9％増）
→賃料の上昇幅は23区平均よりもやや小さい
● 利回りは2017年の6.93%から2024年の5.08%まで低下
→2024年時点でも23区平均よりやや高い水準を維持
● 価格面では一貫して23区平均を下回る水準で推移
→ただし、利回りの面では相対的な優位性を維持







城北エリアは、23区平均と比較して、低価格帯エリアです。賃料水準は価格に見合った水準を維持し、結果として比較的良好な利回り水準を確保していることがわかります。
他のエリアと比べて価格上昇が緩やかである一方で、利回りの面では相対的な優位性を保っていることが特徴です。
各区ごとのデータなど、さらに詳しい調査結果は、「東京都23区ワンルームマンション成約価格・賃料・利回りに関するトレンド調査【2017～2024】」で発表しています。
株式会社TOCHU 代表取締役 伊藤幸弘 コメント


東京都心のワンルーム市場は、引き続き価格が上昇しています。これは、インフレの影響や、都心の不動産が資産としての価値をより強く認識されるようになった結果と考えられます。

一方で、金利上昇の影響により取引件数が減少しているにもかかわらず、価格だけが上昇を続けるという状況が続いており、今後の市場動向を予測するのは非常に難しくなっています



特に、都心部の希少性の高い立地には資金が集中しており、投資判断が従来の「利回り」ベースから「資産価値の希少性」ベースへと変化しているように感じます。これは、低金利時代に投資を進めてきた投資家が、今後の資産価値の保全をより重視するようになった結果ではないでしょうか。

また、エリアによる価格上昇の違いも顕著になってきています。城東エリアでは価格上昇が鈍化しつつあり、逆に城南エリアでは直近の価格上昇が著しく、投資マインドの地域間格差が明確になっています。

私たちは今後も、実際の取引データをもとに市場の動向を正確に把握し、投資家の皆様にとって有益な情報を発信していきます。
株式会社TOCHUについて
株式会社TOCHUは、LIXIL不動産ショップ約500加盟店中TOP10に選出され、2024年Premium Grand Masterを受賞した不動産投資専門の売買プロフェッショナルです。ニッチ市場といわれる投資用不動産だからこそのノウハウと大手不動産会社にはない情報を強みに、経験豊富なスタッフと弊社独自の販売ネットワークを活用することで高値の売却を実現。累計取引件数20,000件を超える実績とオーナー様満足度93％を誇る、不動産投資売買取引のリーディングカンパニーです。
【会社概要】
社名：株式会社 TOCHU
本社所在地：〒113-0021 東京都文京区本駒込 2-28-8
文京グリーンコートセンターオフィス 13 階
代表取締役：伊藤幸弘
事業内容：
不動産の売買・仲介、賃貸の管理・運営、
内装工事の企画・施工、不動産コンサルティング、
損害保険代理業
設立： 2014 年 10 月
HP：https://www.to-chu.co.jp/
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