国土地理院の地形データと法務省の登記所備付地図データを重ね、どの地番に沢が接するか・通過するかを判定。山梨県3市 115,563筆の解析を土台に、推定と実在と法的情報を混ぜずに提示します
沢バンク株式会社（JNP株式会社から商号変更・設立予定）は、沢・川に接する土地を集めた専門ポータル「沢バンク」（ https://sawabank.jp ）で、全国47都道府県・452件の土地を公開しています。
掲載元は不動産会社・売主あわせて181者。土地の説明文に「沢」と書かれているかどうかではなく、地形データの解析によって土地の側から沢との関係を判定する仕組み（解析システム「SAWA」）を持ち、解析済みの範囲から順に数値を反映しています。
日本語・英語・中国語の3言語で公開しています。
「沢が付いている土地が欲しい」から探し始めた
本サービスは、代表者自身が「沢が付いている土地が欲しい」と考えたときに、その条件で探せる場所を見つけられなかったことが出発点です。
不動産ポータルの検索条件は、駅からの距離、土地面積、価格、用途地域といった項目で構成されており、「沢がある」という条件は標準の絞り込みに含まれていません。
キーワード検索は各社にありますが、「沢」は全国に地名として多数存在するため（八王子市黒沢、横手市大沢字大沢、飯能市長沢など、掲載中の物件だけでも地名としての「沢」が数多く見つかります）、地名由来の結果が多く混ざります。結果として、沢との位置関係で土地を横断的に見る手段は、当社が調べた限り見当たりませんでした（※1）。
沢バンクへのアクセス
沢バンクの概要
サイト名：沢バンク
URL：https://sawabank.jp
掲載件数：452件（2026年8月8日時点）
掲載元：不動産会社・売主 181者
対象地域：47都道府県
対応言語：日本語・英語・中国語
利用料：閲覧無料。掲載料・成約手数料ともに無料
掲載物件は、沢との関係を 「敷地内を流れる」「敷地に接する」「すぐ近く」 の3区分で表示しています。地方別の内訳は、北海道35件、東北32件、関東63件、中部・甲信越165件、近畿45件、中国43件、四国18件、九州・沖縄51件。都道府県別では長野県50件、静岡県39件、北海道35件、山梨県30件、岡山県21件の順です。
価格帯は5万円から25億円まで、面積は67平方メートル から202,018平方メートル までと幅があります。うち沢が敷地内を流れる土地は【60件】です。
解析システム「SAWA」──土地の側から沢を判定する
SAWA
沢バンクの土地情報の土台になっているのが、自社開発の解析システム「SAWA」です。
詳細を見る
地形から流路を推定する。 林野庁が公開する山梨県の点群由来1mメッシュDEM（数値標高モデル）を主なソースに、標高から水の集まる方向を計算します。窪地を埋め、最急降下方向に流量を積み上げ、集水面積0.05km²を超えた筋を沢として抽出します。
既知の河川・水路と突き合わせる。 地図に記載のある河川、公図上の水路敷（青線）と照合し、推定した筋のうちどれに裏づけがあるかを区別します。裏づけのないものは推定のまま扱います。
筆界と重ねて地番単位に落とす。 法務省の登記所備付地図データと重ね、どの地番に流路が接するか・通過するかを判定します。接し方は敷地内通過・境界沿い・角のみ接触の3つに分け、内部を通る長さと全体の長さの比で機械的に決めます。
SAWA 候補地レコメンド ／ 7つの重みを動かして、沢・平坦地・傾斜・面積・リスクの総合スコア順に候補地を並べる
現在の解析済み範囲は山梨県の3市です。
スコア算出済みの筆数：87,842筆（北杜市69,785筆・韮崎市18,057筆）
地図表示・接道・建物・沢ラインまで整備済み：南アルプス市27,721筆（標高400m以上。沢スコアは次の段階）
沢と関係のある候補：31,206筆
沢と車道の交差点：12,217か所
主に使うDEMの解像度：1m
幅0.5～3mの沢は樹冠の下を流れ、航空写真には写りません。
ただし車道と交わる地点には橋か暗渠があります。そこで沢と道路の交差点12,217か所を抽出し、上流側を向く角度を計算して、机上で流水を確かめられるようにしています。
推定と、実在と、法的なものを混ぜない
SAWAの設計で最初に決めたのが、性質の違う3種類の情報を分けて持つことです。
推定層 ── 地形データからの計算。「沢がありそう」であって、水があることの証拠ではありません。 現況層 ── 地理院の水系データ、航空レーザによる実在水部、現地写真。水があることの証拠ですが、「データに無い＝水が無い」ではありません。航空レーザは水面で反射が返らず欠測になりやすく、樹冠下の細流も写りません。陽性の確証としてのみ扱います。
法的層 ── 公図の水路敷（青線）、国土数値情報の河川。実際に水が流れているかとは別の話で、取水や工作物の可否に関わります。
この3層を混ぜると、推定にすぎない沢を実在の川のように見せて土地を売ることになります。沢のある土地を扱う事業でそれをやれば、原野商法と区別がつきません。色と線種を分けているのは見やすさのためではなく、混ぜないための仕組みです。
同じ理由から、評価は4つの独立した軸（地形推定スコア／記載の証拠／常時流水の見込み／机上スクリーニングのリスク）で持ち、合成した総合点はデータに持たせていません。キャンプ場を探す方、林業で作業道を引く方、水源を確保したい方では重視する軸が違うためです。データを提供する場合も、素の指標のままお渡しします。
できないことを、先に書いています
沢バンクおよびSAWAには、以下の限界があります。サイト上でも同じ内容を公開しています。
水があるかは分かりません。
地形から水が集まる筋を出しているだけで、実際に流れているか、通年で切れないかは判定できません。渇水期に涸れる沢は珍しくありません。常時流水の見込みを持つ軸は設計上用意していますが、現時点では未実装です。
見えない水は拾えません。
暗渠、パイプ排水、樹冠に完全に覆われた細流は地形データに現れません。逆に人工的な溝を沢として拾うこともあります。
網状に広がる川では位置がずれます。 扇状地で流れが分かれる区間では、計算上の流心が実際の流路から100～300m、最大500mほどずれることがあります。
境界の確定には使えません。 筆界は登記データの精度に依存し、地籍調査が済んでいない地域では公図と現地がずれます。掲載している面積も図上のもので、登記簿の地積とは別物です。
接道は机上の判定です。 道路データとの接続関係を見ているだけで、建築基準法上の接道義務を満たすかどうかの判定ではありません。
水を使えるかは別の話です。 河川法上の区分、慣行水利権、市町村の条例により、取水の可否はSAWAでは判定できません。
沢・渓流沿いは、土石流や水害のリスクを伴い得ます。 土砂災害警戒区域等の該当は掲載情報に反映していますが、必ず自治体のハザードマップと現地でご確認ください。
当社は、相場の比較、値上がりの見込み、開発の可否、安全性について一切の断定を出力しません。これは仕様として決めていることです。
掲載する不動産会社・所有者にとっての条件 掲載料・撮影費・制作費はいただきません。 お問い合わせは100%掲載元へ直接おつなぎし、当社は取引に関与しません。 掲載の停止はいつでも可能で、違約金はありません。 現地で撮影した写真・動画は、掲載元にも無償でお渡しします。
当社は宅地建物取引業の免許を保有しておらず、媒介・代理その他の宅地建物取引業に該当する行為は一切行いません。 沢バンクは情報の掲載と取次ぎのみを行います。
付随して行っていること
モデル沢地の見学（無料・予約制） ── 当社が山梨県北杜市に保有する山林を公開しています。水の音、夏の気温、平坦地が実際に使えるかは、写真でも数値でも伝わりません。見学の場で土地の売り込みは行いません。
開拓用品レンタル ── 草刈機、チェーンソー、耕運機など。北杜市・韮崎市は現地へお届けします。
読みもの14本 ── 沢の水は飲めるのか、沢の水を実際に引く方法、水利権、保安林、土砂災害警戒区域の土地、山林の固定資産税、「沢付き・原野の土地は原野商法ではないか」など。買う前の不安に正面から答える内容を掲載しています。
今後 掲載地域の拡大と、掲載元との連携拡大。 SAWAの解析対象地域の拡大。登記所備付地図データと高精細な地形データが整備されている地域であれば対応可能です。
参考データ（いずれも公表資料に基づく）
沢という対象そのものに、公的な統計がほとんど存在しません。
国土交通省『河川データブック2025』（令和6年4月30日現在）によると、一級河川は14,083本・総延長88,099.2km、二級河川7,088本、準用河川14,355本。一級・二級・準用を合わせた総河川延長は144,068.7kmです。ただしこれらは河川法上の「法定河川」であり、山あいの多くの沢は普通河川や無名の細流として、本数すら公的な台帳に記録されていません。
山地・丘陵地は国土の約7割を占め（国土技術研究センター）、森林率は67%（林野庁、令和4年3月31日現在）。沢が生まれる地形的な素地は広く分布しています。 環境省「名水百選」（1985年）と「平成の名水百選」（2008年）で全国200か所が選定されています。
一方、山林素地価格（用材林地）の全国平均は10a当たり4万759円（日本不動産研究所『山林素地及び山元立木価格調』2024年3月末現在）。所有者不明土地は2016年時点で約410万haと推計されています（所有者不明土地問題研究会、2017年）。 2024年の移住相談件数は過去最多の61,720件で、4年連続の増加（認定NPO法人ふるさと回帰支援センター、2025年2月発表）。
「日本に沢が何本あるか」「河川に接する土地がどれだけあるか」を示す公的統計は、当社が調べた限り見当たりません。この不在が、地形データと登記データを重ねて地番単位で判定する取り組みの出発点になっています。
掲載情報について 沢の情報は国土地理院の地形データ等を用いた解析による推定を含みます。通年の流水、境界、水利権、接道、開発の可否については、現地確認および掲載元へのご確認が必要です。
当社の立場について 当社は宅地建物取引業の媒介・代理を行いません。お問い合わせは各掲載元へ直接おつなぎします。当サイトは資産価値の上昇や開発の可否を示すものではありません。
出典 国土地理院／法務省 登記所備付地図データ／国土交通省 国土数値情報・不動産情報ライブラリ／林野庁／農林水産省 筆ポリゴン／防災科学技術研究所
報道関係者向けお問い合わせ先
沢バンク 広報担当 メール：info@sawabank.jp
所在地：〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-19-15 宮益坂ビルディング
取材、解析画面のデモ、モデル沢地（山梨県北杜市）の現地取材も承ります。
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